Adapter un appartement en location : toutes les autorisations à connaître pour le Pays d’Uveron

Le maintien à domicile, c’est la grande priorité de notre secteur dans le Pays d’Uveron, et une nécessité pour de nombreuses familles du Val-de-Marne. Plus de 75 % des personnes de plus de 75 ans souhaitent rester le plus longtemps possible chez elles (source : DREES, 2023). Mais lorsque le logement est en location, et qu’il devient nécessaire d’installer une douche sécurisée, des barres d’appui, un plan de travail abaissé, ou même un monte-escalier, la question des autorisations administratives arrive très vite. Locataire, puis-je faire tout ce que je veux ? Quelles démarches sont incontournables ? Qui doit payer quoi ?

Nous vous proposons ici une analyse pas à pas, illustrée par l’expérience directe des habitants de notre territoire et les textes de loi actualisés, pour que vous puissiez démarrer vos démarches sereinement.

Avant toute démarche, il est important de rappeler que le locataire n’a pas le même droit de modification que le propriétaire. En France, c’est la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs qui encadre la question. Le locataire a le droit de réaliser des aménagements « légers » (accrocher des tableaux, repeindre…), mais doit obtenir l’accord écrit du propriétaire pour toute « transformation du logement ». Or, de nombreux aménagements liés au handicap ou à la perte d’autonomie sont considérés comme des transformations au regard de la loi.

Le cadre juridique spécifique à l’adaptation pour handicap ou perte d’autonomie a évolué : depuis la loi ELAN (23 novembre 2018) et la loi sur l’égalité des droits et des chances (2005), le législateur facilite certains travaux considérés comme « nécessaires ». Mais attention, tout n’est pas ouvert, et certaines démarches restent obligatoires.

Tout d’abord, il faut faire la différence entre :

• les petits aménagements (installation de tapis antidérapants, pose de détecteurs de chute, mobilier adapté, etc.) : pas d’autorisation nécessaire ;
• les transformations du bâti (remplacement d’une baignoire par une douche de plain-pied, élargissement de portes, modification de l’installation électrique, création d’une rampe) : autorisation écrite obligatoire.

En tant que locataire, il est indispensable d’envoyer une demande écrite et détaillée au propriétaire (lettre recommandée ou remise en main propre contre décharge). En retour, le propriétaire dispose de deux mois pour répondre.

Voici la liste des documents généralement demandés pour accélérer la procédure sur le terrain dans le Pays d’Uveron :

• un descriptif précis des travaux envisagés ;
• devis ou plans réalisés par un professionnel (ergothérapeute, architecte, artisan du réseau Silverbat, etc.) ;
• attestation d’assurance responsabilité civile travaux ;
• si besoin, courrier de la MDPH ou du médecin attestant du caractère nécessaire des adaptations.

Bon à savoir : Depuis la loi Égalité et Citoyenneté (2017), le propriétaire ne peut pas refuser sans motif légitime certains travaux rendus nécessaires par le handicap ou la perte d’autonomie reconnue (liste limitative fixée par décret). Il peut toutefois exiger la remise en état en fin de bail.

Il existe une liste précise des aménagements soumis à l’accord obligatoire du propriétaire, définie par le Décret n° 2016-1282 du 29 septembre 2016 :

• Suppression de la baignoire pour installer une douche de plain-pied ;
• Installation de barres de maintien, mains courantes ;
• Modification de cloisons ou élargissement de passages ;
• Modification de l’installation électrique pour adaptation accessibilité ;
• Pose d’une rampe d’accès au logement (hors parties communes) ;
• Motorisation de volets ou portes pour adaptation ;
• Installation de systèmes de commande à distance (téléthèse, domotique).

En revanche, certains travaux sont toujours interdits sans accord du propriétaire et de la copropriété sur le territoire :

• Travaux modifiant la structure du bâtiment (murs porteurs) ;
• Aménagements modifiant les parties communes (hall d’immeuble, escaliers extérieurs) ;
• Changes affectant la façade ou l’aspect extérieur du bâtiment (pose de rampe sur la voie publique…)

De nombreux habitants du Pays d’Uveron vivent en immeuble collectif. Dès que les adaptations concernent les parties communes (exemple : pose d’une rampe, élargissement de la porte palière, installation d’un ascenseur de personne à mobilité réduite – PMR), il faut obtenir non seulement l’accord du propriétaire mais aussi celui de la copropriété (Assemblée Générale des copropriétaires).

• Le syndic : c’est vers lui que vous vous tournez pour enregistrer votre demande. Il convoque un vote à la prochaine AG.
• Majorité requise : le vote doit obtenir la majorité absolue (article 25 de la loi du 10 juillet 1965).
• Délais : prévoir 3 à 6 mois, parfois plus, le temps d’organiser le vote et de consulter toutes les parties prenantes.

En zone protégée ou en centre-ville historique, il faudra aussi consulter le service urbanisme de la mairie du Pays d’Uveron : une déclaration préalable de travaux voire un permis de construire peut devenir obligatoire.

Selon la loi, le financement des aménagements revient en principe au locataire qui en a l’initiative (hors obligation du bailleur d’entretenir le logement « décent »). Mais des aides spécifiques existent pour les personnes âgées ou en situation de handicap :

• L’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) : aide « Habiter facile », jusqu’à 50 % du montant HT des travaux plafond variable selon ressources ;
• Conseil départemental (APA, PCH) : participation aux travaux si inscrits dans un plan d’aide, sur dossier auprès de l’équipe médico-sociale territoriale ;
• Caisses de retraite (CARSAT, MSA) : aides complémentaires pour adaptation du logement ;
• MDPH : pour les personnes en situation de handicap, aide possible via la Prestation de Compensation du Handicap (PCH) ;
• Mutuelle santé : parfois prise en charge partielle (option dépendance) ;
• CCAS de votre commune : certaines mairies du Pays d’Uveron accordent une participation, renseignez-vous localement.

Attention : Certaines de ces aides conditionnent leur versement à l’obtention et la transmission de l’autorisation écrite du propriétaire et/ou de la copropriété. Gardez bien vos documents, ils vous seront demandés systématiquement par l’ANAH et le Conseil départemental.

Des conseils gratuits sont disponibles sur le territoire auprès du Point Rénovation Info Service ou du Pôle autonomie (ex-Maison des solidarités) de votre secteur.

Le propriétaire, bien que tenu d’accepter certains aménagements, peut demander à ce que le logement soit remis en état lors du départ du locataire, sauf accord écrit contraire. Ce point n’est pas anodin et mérite une concertation dès le début :

• Demandez une clause spécifique dans l’accord écrit pour savoir qui supporte le coût de la remise en état ;
• Conservez tous les justificatifs et rapports de travaux ;
• Privilégiez des solutions « réversibles » (barres d’appui amovibles, plans de cuisine adaptés indépendants, etc.) si possible.

En cas de litige, sollicitez les services de conciliation de l’ADIL 94 (Agence Départementale d’Information sur le Logement) ou l’association locale d’aidants qui dispose parfois d’une permanence juridique.

Source : ANAH, ADIL 94, guide « Adapter son logement », 2023.

Depuis septembre 2022, les démarches pour obtenir l’autorisation d’aménagement sont facilitées par la dématérialisation (envoi des demandes par mail recommandé ou via sites en ligne ANAH/MDPH), et la création de guichets uniques locaux (CPTS – Communauté Professionnelle Territoriale de Santé, MSP – Maison de Santé Pluridisciplinaire) dans le Pays d’Uveron permet d’accéder rapidement à des conseils d’ergothérapeutes, travailleurs sociaux et juristes pour structurer le dossier de demande.

• Pensez à toujours conserver toutes les autorisations (propriétaire, syndic, mairie) sous format papier et numérique, elles vous seront utiles pour toutes demandes d’aide et en cas de contestation.
• Anticipez la question du remise en état en fin de bail pour ne pas être pris au dépourvu, surtout en cas de travaux lourds ou irréversibles.
• Prenez rendez-vous avec une ergothérapeute spécialisée du secteur, qui pourra à la fois vous aider à définir les besoins réels et fournir l’argumentaire à destination du propriétaire ou des organismes financeurs.
• N’hésitez pas à solliciter le Pôle autonomie du Pays d’Uveron ou à appeler le 3977 (numéro d’appui aux aidants : orientation locale possible) pour un conseil personnalisé si vous bloquez dans vos démarches.

L’adaptation d’un logement en location, dans le Pays d’Uveron, peut sembler un parcours du combattant, mais en s’y prenant étape par étape et en s’appuyant sur les ressources du territoire, il devient possible de sécuriser un maintien à domicile dans de bonnes conditions. Vous trouverez plus d’informations et des modèles de lettres sur les sites de l’ANAH, de l’ADIL 94, et de la CD Val-de-Marne.